Se você mora em um condomínio em Belo Horizonte, já deve ter ouvido falar na convenção de condomínio — talvez quando foi apresentado ao imóvel, quando surgiu um conflito entre vizinhos ou quando o síndico precisou convocar uma assembleia para alterar alguma regra. Mas o que esse documento realmente significa e por que ele é tão importante para a vida condominial?

A convenção de condomínio é, na prática, a lei interna do condomínio. É ela que define as regras de convivência, a divisão das despesas, os direitos e deveres de cada condômino e os limites de atuação do síndico. Ignorar o que está na convenção é um dos erros mais comuns — e mais custosos — que moradores e gestores cometem.

O que é a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um documento jurídico obrigatório que rege a vida de todos no empreendimento. Está prevista no Artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro, que determina que todo condomínio edilício — seja residencial ou comercial — deve ter uma convenção aprovada por condôminos que representem ao menos dois terços das frações ideais do empreendimento.

Diferente do que muitos pensam, a convenção não é um documento fixo e imutável. Ela pode — e muitas vezes precisa — ser atualizada para refletir mudanças na legislação, nas necessidades dos moradores e no perfil do próprio condomínio. Em muitos condomínios de Belo Horizonte, as convenções têm décadas de existência e estão completamente desatualizadas em relação ao Código Civil de 2002 e à legislação condominial vigente.

O que deve constar na convenção de condomínio?

Por lei, a convenção de condomínio deve conter, no mínimo, os seguintes elementos:

  1. A discriminação e individualização das unidades — a descrição de cada apartamento, sala, vaga de garagem e área comum, com sua respectiva fração ideal.
  2. A determinação da fração ideal — quanto do terreno e das áreas comuns pertence a cada unidade, o que define a participação de cada condômino nas despesas e nas votações.
  3. A forma de administração — como o condomínio será gerido, incluindo a previsão do síndico, do conselho consultivo e das assembleias.
  4. A competência das assembleias — quais decisões precisam de assembleia ordinária, quais exigem extraordinária e quais são de competência exclusiva do síndico.
  5. As sanções e penalidades — multas aplicáveis em caso de descumprimento das regras, respeitando os limites estabelecidos pelo Código Civil.
  6. O quórum para deliberações — quantos votos são necessários para aprovar cada tipo de decisão.

Além desses itens obrigatórios, a convenção costuma incluir regras sobre uso de áreas comuns, realização de obras nas unidades privativas, direitos e deveres dos condôminos e disposições sobre a gestão financeira.

Convenção x Regimento Interno: qual a diferença?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes entre condôminos e síndicos. Embora os dois documentos regulem a vida no condomínio, eles têm naturezas e hierarquias diferentes.

A convenção de condomínio é o documento hierarquicamente superior. Ela define as regras estruturais e gerais do empreendimento. Para ser alterada, exige um quórum mínimo de dois terços dos condôminos em assembleia especialmente convocada para esse fim.

O regimento interno é um documento complementar, que detalha as regras do cotidiano: horários de silêncio, utilização da academia, da piscina e do salão de festas, normas para mudanças, circulação de pets nas áreas comuns, entre outros. Por ser mais operacional e de menor hierarquia jurídica, o regimento interno pode ser alterado com quórum menor, conforme previsto na própria convenção.

Uma regra importante: o regimento interno não pode contradizer a convenção. Se houver conflito entre os dois documentos, prevalece sempre o que está na convenção.

Como alterar a convenção de condomínio?

Alterar uma convenção de condomínio é um processo que exige planejamento, quórum específico e atenção aos detalhes jurídicos. Veja como funciona na prática:

  1. Identificar a necessidade de alteração — O síndico, o conselho ou os próprios condôminos identificam cláusulas desatualizadas, conflitantes com a legislação vigente ou que não atendem mais às necessidades do condomínio.
  2. Elaborar a proposta — É recomendável que as alterações sejam redigidas com o apoio de um advogado especializado em direito condominial para garantir que o novo texto seja juridicamente válido e coerente com o restante do documento.
  3. Convocar a assembleia — A convocação deve ser feita com antecedência mínima estabelecida na própria convenção (geralmente 8 a 10 dias), com a pauta clara indicando quais cláusulas serão alteradas. Uma assembleia mal convocada pode ter suas decisões contestadas judicialmente.
  4. Aprovar com quórum mínimo — Para alterar a convenção, é necessário que dois terços dos condôminos aprovem as mudanças. Esse quórum é calculado sobre as frações ideais, não sobre o número de unidades, o que é uma distinção importante.
  5. Registrar em cartório — Após a aprovação, a convenção alterada precisa ser registrada no Registro de Imóveis competente para ter validade perante terceiros. Sem esse registro, as alterações valem apenas entre os condôminos que estavam presentes.

O síndico pode agir contra a convenção?

Não. O síndico é o executor das decisões aprovadas em assembleia e o fiscal do cumprimento das regras estabelecidas na convenção. Ele não tem poder para alterar a convenção sozinho, mesmo que entenda que determinada regra é prejudicial ao condomínio.

Se uma regra da convenção estiver gerando problemas, o caminho correto é convocar uma assembleia extraordinária para discutir e votar a alteração. Decisões do síndico que contrariem a convenção podem ser anuladas em assembleia ou por via judicial, além de gerar responsabilidade pessoal ao gestor.

É justamente por isso que a gestão condominial profissional faz tanta diferença: um síndico profissional em Belo Horizonte conhece a legislação e os limites de sua atuação, conduz as assembleias dentro do rito correto e garante que as decisões tomadas tenham validade jurídica.

Convenção desatualizada: um risco real nos condomínios de BH

Em Belo Horizonte e na região metropolitana, é comum encontrar condomínios com convenções escritas nos anos 1980 ou 1990 — antes mesmo do Código Civil de 2002, que trouxe mudanças significativas para o direito condominial. Esses documentos costumam ter:

  • Quóruns para decisões que contradizem a lei vigente;
  • Sanções financeiras acima dos limites permitidos pelo Código Civil;
  • Ausência de previsão para síndico profissional ou gestão terceirizada;
  • Regras sobre uso de áreas comuns que não se aplicam mais à realidade do condomínio.

Uma convenção desatualizada não é apenas um problema burocrático — ela cria insegurança jurídica, dificulta a cobrança de condôminos inadimplentes e pode inviabilizar decisões importantes tomadas em assembleia.

A atualização da convenção é, portanto, uma das primeiras providências recomendadas pela administração condominial profissional ao assumir a gestão de um novo condomínio.

O que fazer quando um condômino descumpre a convenção?

O descumprimento das regras da convenção deve seguir um processo claro e documentado para garantir validade jurídica:

  • Notificação formal — O síndico notifica o condômino infrator por escrito, indicando qual regra foi descumprida e o prazo para regularização.
  • Aplicação de multa — Se o comportamento persistir, o síndico aplica a multa prevista na convenção, respeitando o limite máximo de cinco vezes o valor da taxa condominial estabelecido pelo Código Civil (Art. 1.336, § 2º).
  • Assembleia para condômino antissocial — Em casos graves e reiterados, a assembleia pode deliberar pela aplicação de multa de até dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que comprometa a saúde, segurança ou o sossego dos demais.
  • Cobrança judicial — Multas e taxas condominiais em atraso podem ser cobradas judicialmente por meio de ação de execução extrajudicial, um processo ágil garantido pelo Código de Processo Civil.

Ter esses processos bem definidos e aplicá-los de forma consistente é o que separa a gestão condominial amadora da gestão profissional. A administração condominial em Belo Horizonte realizada pela Urbem garante que as regras da convenção sejam aplicadas de maneira uniforme, justa e com amparo jurídico.

Como a Urbem atua em relação à convenção do seu condomínio

Ao assumir a gestão de um condomínio, a equipe da Urbem realiza um diagnóstico completo dos documentos do empreendimento, incluindo a convenção e o regimento interno. Se forem identificadas cláusulas desatualizadas ou conflitantes com a legislação, orientamos o conselho sobre os passos para iniciar o processo de atualização — sempre respeitando os quóruns e os ritos legais para que as mudanças tenham plena validade.

Se o seu condomínio em Belo Horizonte ou na RMBH está enfrentando conflitos relacionados a regras mal definidas, convenção desatualizada ou dificuldades para aplicar sanções, fale com a Urbem. Uma gestão condominial sólida começa por conhecer e respeitar as regras do próprio condomínio.